Rękojmia za wady nieruchomości - co trzeba wiedzieć?

Decydując się na zakup mieszkania deweloperskiego, warto zaznajomić się z instrumentem prawnym rękojmi za wady nieruchomości. Pozwoli nam to uniknąć wielu kosztownych problemów, w sytuacji, gdy deweloper nie wywiąże się należycie z umowy. Czym jest wspomniana rękojmia? Zgodnie z ustawą, rękojmia stanowi podstawową formę zabezpieczenia naszych interesów - to właśnie ona narzuca na sprzedawcę odpowiedzialność za wszelkie wady fizyczne lub prawne nieruchomości i dzieje się tak, niezależnie od treści umowy sprzedaży.

Kiedy możemy z skorzystać z rękojmi?

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym, wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności dotyczy to sytuacji, w których nieruchomość nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia - np. brak odpowiedniej izolacji cieplnej.

Z rękojmi możemy skorzystać również w sytuacji, gdy nieruchomość nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór - np. brak windy w budynku. Także, gdy lokal nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia, wówczas również możemy skorzystać z tego prawa.

Kupujący w pierwszej kolejności musi zgłosić deweloperowi swoje roszczenia. Możemy wówczas zarządzać usunięcia wady, wymiany przedmiotu umowy lub też negocjować niższą cenę zakupu nieruchomości. To od nas zależy, na które rozwiązanie się zdecydujemy - nie musimy się zgadzać na naprawę wady - możemy zażądać lokal wolny od nich. W przypadku, gdy sprzedawca nie odniesie się do naszych żądań w terminie czternastu dni, możemy domniemywać, że uznał nasze roszczenia za uzasadnione i w przypadku braku ich wykonania, możemy wystąpić na drogę sądową, w celu ich realizacji.

Od wykrycia danej wady mamy miesiąc na poinformowanie o niej dewelopera. Również wady części wspólnych, jak choćby klatek schodowych, są traktowane jako wady przedmiotu sprzedaży. Podobnie jak w przypadku mieszkań, także tutaj możemy zgłaszać swoje roszczenia do 5 lat od podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Warto o tym pamiętać, gdyż po upływie ustawowych terminów, bezpowrotnie tracimy prawo do skorzystania z rękojmi.

Prawidłowe zgłoszenie wad z tytułu rękojmi

Wszelkie zgłoszenia usterek podlegających przepisom o rękojmi za wady, powinny być sporządzane na piśmie, a my, jako zgłaszający powinniśmy jasno określić nasze oczekiwania. Pisemna forma komunikacji z deweloperem pozwoli nam uniknąć sytuacji, w których deweloper przedłuża czas na ustosunkowanie się do naszego zgłoszenia. Najlepiej postawić na komunikację listowną, gdyż w przypadku e-maili, trudno czasem określić, kiedy nasze zgłoszenie trafiło do sprzedawcy. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości co do sposobu prowadzenia postępowania, najlepiej skontaktować z prawnikiem, który pomoże nam kompleksowo zredagować zgłoszenie, przygotuje nas do ewentualnej rozprawy sądowej oraz dopilnuje wszelkich ustawowych terminów.

Warto jednak pamiętać, że w przypadku elementów łatwo wymienialnych, takich jak skrzydła drzwiowe i okienne, prawo rękojmi przysługuje nam nie przez pięć lat, a zaledwie dwa - dzieje się tak ze wszystkimi elementami, których wymiana nie prowadzi do uszkodzenia nieruchomości. Warto zatem przy odbiorze mieszkania dokonać szczegółowego przeglądu nieruchomości. Pozwoli nam to uniknąć sytuacji, w których po kilku latach zostaniemy z mieszkaniem w budynku z wadami technicznymi, bez prawa do rękojmi.

Materiał powstał we współpracy ze specjalistami z KKPR.pl